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买房.租房利好频出,「买房才算家」传统观点会改变吗?

住房租赁市场正在获得国家部委、地方政府的双重支持。进入2017年5月份,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(徵求意见稿)》公开徵求意见;7月份九部门印发《关于在人口凈流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》;直至《方案》近日印发,为住房租赁市场铺就发展之路。另外,据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。在部委政策以及地方政府实施细则的推动下,住房租赁市场的培育与发展正式起步。(《证券日报》,9月4日)

今年以来,从国家部委到各省市地方政府频频出台各种住房租赁政策,甚至向「租购同权」「租房落户」等实质性利好迈出了关键得一步。可以预见,在大力发展租赁市场的大背景下,地区性房地产政策将会持续更新,租房实质性利好频出。

但正所谓,江山易改本性难移,有人担心,在当前限购力度空前的背景下,租赁市场获得空前发展,可是随着后期楼市限购条件的逐步宽鬆,在人以「有房才算家」的传统理念下,租赁市场的发展是否受到阻碍?会不会难改「买房住」的偏好?

笔者认为,从发展趋势来看,未来租房居住为主将会称为更多人得选择,「买房住」得偏好从表面上看,是人一个最大特徵,但实质上是一个经济学选择,即租赁市场不彰以及住房的投资属性共同构成了人的买房住偏好。因此,未来是否有更多的人选择租房住,不在于所谓的传统理念,关键是公共政策设计,能否激励供需双方加入到住房租赁市场。

有人说,买房住是人骨子里的传统,有自己的住房才算有自己的家,租房住总有一种不安全感和漂泊感。其实不然,所有习惯背后都有经济学逻辑,包括养儿防老、重男轻女都不过是人们在经济现实面前的被动选择而已。「丈母娘抬高房价」的背后,实质上是丈母娘看中附加在住房之上的入户、子女入学等市民安身立命的权利、福利,还有住房的资产增值速度,这些直接关係到女儿一辈子的幸福。

也正是这些将从多人赶上了买房的独木桥,即造成了旺盛的刚需,併产生了投资价值。前一波房价暴涨时,有人戏称,晚两年买房=降一个阶层!也就是说,人偏好买房、储蓄背后都是有深刻经济原因的,只要用好经济手段就能将更多人引导到租房上来。有专家预测,未来3-5年,将有约2亿人进入租房市场,未来10年,租赁人口近2.3亿人,到2030年,租赁人口达到2.7亿人。

也就是说,如果不改变住房的投资属性,房子仍是一种货币资产属性较强的「硬通货」的话,不管出台多少租房租赁政策,恐怕人们更多是选择买房而不是租房,事实上在住房租赁市场虽然存在种种问题,但客观的说,租房市场还是比较成熟的,租房远远比买房更经济是不争的事实。以广州为例,笔者一套房子卖掉后存在银行,每年至少有50万的利息,而50万在广州可以租赁到最好的房子。但为什幺更多人选择买房呢?

因此,要想改变人们「买房才算家」的传统观点,关键在于让房子向着「住的」需求、住房租赁市场向着「家」的方向发展,即一方面建立长效机制,遏制炒作等金融属性非理性增长,一方面构建良性住房租赁市场,让租房具有稳定性、持久性、舒适性、经济性等特徵。当前,房产泡沬主要是投资需求过旺,而非「有房才算有家」所致。

经济学原理告诉我们,人们的行为都取决于激励,究竟是买房住还是租房住,并不是「江山易改本性难移」,而是在于购房和租房为人们所提供激励(包括负激励)大小。不仅是需求方,住房租赁市场的供给方也是如此,按照当前的住房租金回报率多数城市仅仅1--2%,甚至有低于1%的,尚不够基準利率,而且还是名义房租,还没有扣除管理人员、维修等成本。这样看来,难以激励房地产公司进入住房租赁市场,因为房地产公司的融资成本普遍超过3%以上。

如何平衡包括租金在内等供需双方的经济利益,才是住房租赁市场发展的关键所在,而不一些所谓的传统观点,如何解决公共服务如教育、医疗短缺等等,都是「经济账」的一部分。由此看来,住房租赁市场是一个庞大的系统工程,出台实施细则只是第一步,接下来还有更多的困难还需要政府「撸起袖子加油干」。(作者系财政部财政科学研究院应用经济学博士后)

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